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  這背後,是大墩村改造項目歷經瞭一場馬拉松式的艱難"掘進",作為順德區首個、佛山市內最大規模的整村改造項目,改造方案從2011年起草,經過多次修訂最終得到村民認同。

  對於這一點,位居順德新城腹地,土地資源較為吃緊的大良街道更是頭疼不已。據介紹,105國道以西的萬傢樂燃氣具廠、牛津佈廠一帶區域,屬於城市重點改造區域,企業改造意願強烈,但受規劃控制難以推進。雖然前期區規劃、國土部門曾聯合發文對此類問題提出過處理辦法,在實際操作中難以執行。

  村民利益關系復雜、物業租期長短不一、手續辦理繁瑣等,成為橫亙在"三舊"改造前的一隻隻攔路虎。如何才能加快"三舊"改造進程,8月18日至22日,順德區人大常委會主任周志坤率隊調研全區,瞭解各鎮街在"三舊"改造中遇到的難題,希望從中找到破解思路。

  "大墩村改造取得瞭積極的示范效果,周邊舊村居、村級工業區都主動要求推動改造。"樂從鎮鎮長麥連桐說。



  土地租賃期不一影響連片改造

  當村裡完成土地測量後,大墩村成立瞭咨詢委員會,由30多名有威望的建築、教育等各界人群構成。他們同意決議後,再召開村兩委、股份社理事會議,然後又擴大至8個小組長會議,所有小組長都是村民一票一票選出來,然後又召開每戶代表會,一連開瞭5場,就這樣一級一級開會,最後才全體股民表決,有表決權的村民再表決。

  於是工作組趁熱打鐵,開始入戶測量居民房屋面積。"量地塊面積,誰都很敏感,工作組推出隻幫村民弄清楚傢產,即使不改造,也可做到心中有數,最後全村98%的居民同意測量。"賴志良坦言,對全村摸底很重要,可以測算出改造成本。"之前開發商為什麼不敢進來,就是因為賬算不清楚,初步估算改造10萬平方米,實際上有20萬平方米,怎麼辦?"

  "土地產權關系錯綜復雜,談到每個股民都有自己的小算盤。"北滘社區黨支部書記徐新亮正為北滘舊工業區"三舊"改造發愁中。"社區股東人數有6600多人,按規定必須先有三分之二股份社股東表決通過,這個門檻太高瞭,我認為有一半通過就可以瞭。"

  "有單位提出,仿效周邊區域做法,引入潛在開發商推動'三舊'改造,不失為一種嘗試。"順德區人大常委會副主任黃晴表示,引入潛在開發商既要有利於推進項目,也要保護幹部,因此制度必須走在前面,項目制定詳細的政策,公平公正引入潛在開發商;如果潛在開發商沒有中標,要按照制定的政策辦法,通過合理的途徑進行一定補償。

  在土地資源稍有富餘的龍江鎮也同樣存在這樣的問題。龍江鎮新華西村舊工業改造"二改三"項目中,原工業廠房已經達到使用年限極限,生產安全存在隱患,急需改造,而有意向改造范圍有282畝,大部分有用地批文和房產證,村股份社和社會主體的改造積極性也高。但由於歷史原因,符合"三舊"改造認定條件的面積隻有115.71畝,導致該村級工業區的改造無法實現統籌規劃、整體建設。"周邊工業地塊無法同步改造,嚴重影響整體路網、公共配套的建設,導致改造地塊開發價值降低,開發難度增大。"

  根據順德區三改辦最新數據顯示,今年上半年周大福(裕順福首飾鉆石有限公司)地塊改造項目、倫教康樂中心及周邊地塊改造項目(-期)、奧瑪健身器材廠改造項目、天富來國際工業城三期改造項目已完成改造;華南機械城項目、新協力地塊改造項目等8個項目已動工。

 ■待改案例

  也有部門指出,順德產權改革比較早,私有化程度比較高,不像南海等地,很多土地掌握在村集體。這也客觀上導致順德"三舊"改造偏慢。

  "這些分散在舊工業區的'插花地'影響瞭連片開發。"徐新亮坦言,即便是到期的業主,也因為補償評估偏少而不願搬離。"工業區早期建瞭很多簡易出租廠房,之後租戶們再加蓋廠房,如果按照中介評估,地上物殘值為'0',到期後中介評估列出的設備搬遷補償是9000元,但現狀是社區開出5萬元都談不下來。"

  實際上,北滘舊工業區六成土地產權歸屬於社區,四成已經賣掉,按照工業區連片開發方案,居委會可以作為改造主體。但原有廠區租期長短不一,要想短時間把土地收回來很難。為確保集體收益的連續性,該村居委會的做法隻有延長一定年限繼續出租,但很容易錯過改造良機。

  對此順德區國土城建和水利局負責人回應稱,德勝河"三舊"改造項目推進已被納入當地政府規劃中,目前也出具瞭詳細規劃,隻不過政府的實施需要一定時間。"政府將盡快啟動修建周邊配套設施,比如路網、公交車接駁等,給已經參加"三舊"改造的開發商吃一顆定心信用貸款設定利率多少免費諮詢試算丸。"

  美的東部工南投汽車貸款管道業城385畝舊廠區

  調動開發商潛力先擬優惠政策

  "一開始,村民甚至不給工作組坐下來面談的機會,於是工作組建議帶村民去廣州獵德等城中村改造項目參觀,全村1000多戶村民,每戶都有代表。"賴志良表示,通過到外地參觀,部分村民思想開始轉變瞭,他們覺得,其實改一下也不錯。

  據瞭解,美的集團將其改造後,這裡將是集研究、開發、實驗、測試、消費者參與體驗互動、對未來生活研究方式進行研究以及對外交流、傳播、分享為一體的綜合性研發創新基地,位於此地的研究院將打造成為美的全球研發總部。

 項目不符合規劃致推進難

  該負責人稱,舊改項目開發周期相對較長、成本高,現階段真正有意向、有實力在順德開展"三舊"改造的開發商較少;另一方面,由鎮街或自主改造的村居自行物色潛在開發商難度大,選擇范圍小,嚴重阻礙瞭"三舊"改造項目開展。

  "有些人說做通瞭群眾的思想,工作就搞定瞭八成,但我看隻能算完成瞭一半,項目招商同樣是一個難題。"樂從鎮相關負責人說,受經濟環境、項目成本等雙重原因,開發商進駐開發意願低,舊改項目招商難度大。

  為確保該村股民長遠收益,該項目還制定長期分紅方案:在集體物業5年建設期內,每股每年分紅不少於1萬元,是現在分紅近10倍,第6年起交由村集體自主經營,初步估算每股每年可分紅約2萬元。隨著配套和周邊環境日益成熟,每年收益預計會不斷提升。

  龍季堅管轄的開發公司,參與德勝河北岸(大良段)"三舊"改造工程。"開發商將政府招標地塊買下來,是必須保質保量完工交付使用,公司已經開始動工修建第一期綜合體和住宅小區瞭,年末就可能封頂待售,緊接著二期就要動工,但是周邊配套,尤其是現在周邊道路建設太緩慢,不可能等到開盤,消費者踩著泥漿進來看樓吧。"

  "政府曾要求快點推出,現在這狀況壓力很大。如果在建的第一塊地賣不出,接下來的第二塊地如何規劃?這將會成為一個惡性循環。"龍季堅坦言,政府配套做不好,對後續"三舊"改造推向市場造成不利影響,是一種負能量。

  影響順德"三舊"改造進度,除瞭上述因素,也因為有部分項目止步於土地規劃和城市總體規劃。在均安鎮,規模較大的天連、南沙、星槎等6個村級工業區,幾乎都不符合城市總體規劃,這成為該鎮改造的難題。

 ■成功案例

  超九成村民贊成大墩村改造

  順德首個整村改造

  即將啟動

  8月,樂從鎮大墩村整村改造的實施方案以94.6%的同意率順利通過表決,這意味著大墩村整村改造項目將進入實質的改造開發階段。

  由於吸引開發商的優惠政策尚未以系統文件形式出臺,確實讓一些已參與順德"三舊"改造開發商心急如焚。

  事實上,大墩村改造方案從2011年就開始起草,也同樣遭遇瞭各種困難,最終通過率遠突破90%。樂從鎮城市重建局工作人員賴志良和他的夥伴們付出瞭很多努力。

  容桂和北滘則由於產業結構的調整和經濟發展方式的轉變,產生瞭大量存在嚴重環境污染、消防安全問題的亟需改造的舊廠房,但因存在多種土地歷史遺留問題,導致不能整理土地統一改造。

樂從大墩村 三舊改造究竟難在何處?

  但是局部戰場奏凱,還不足以改變全局。據統計,佛山市全市"三舊"改造面積52萬畝,其中順德有8萬畝,但已啟動或完工面積隻有3000多畝,低於全市平均水平。

  "相關機構設計瞭20個問題,對有表決權的居民問卷調查,發現有七成同意改造,隻是其中少量問題需要完善;另外還有三成不同意,又做新一輪方案。"賴志良說,原本2/3通過就可以,工作組也不用太辛苦,但是後來覺得既然是第一條整村改造,就得做到示范性。意想不到的是,該個頂著10年"上訪村"帽子的村落,通過此次改造,人心空前凝聚,成瞭穩定村。

  而一些土地尚有庫存的鎮街,對於連片開發速度信心則不足。"尚未馬上到期的業主的改造意願也不高。"均安鎮"三舊"改造相關負責人就表示,有些土地剩餘租賃期限隻有10多年,投入巨資改造不劃算。

  順德"三舊"改造不僅牽涉的人多,評估難,而且征求事項也復雜。樂從鎮城市重建局一名工作人員也表示,有些村民在舊廠區有物業,對他們來說分紅再高也高不過出租收益,堅決不同意改造;也有的是故土難離,認為祖屋是發傢地,自身不缺錢,沒必要改造。

內容來自sina新聞

  欲變身集團

  全球研發總部

  8月19日,美的集團公佈2014年上半年度財務報告,該集團營收同比增長18%,尤其是反映企業生產效率的凈利潤達到66億元,同比增長58%。作為國內傢電業巨頭,美的集團正由"規模導向"轉為"利潤導向",現有舊廠房也成為集團擴盈增收的新渠道。

  目前由105國道往右看美的工業城東區,一排藍白色建築和巨大形象廣告牌很顯眼,但近幾年隨著美的集團將生產線外遷,這片廠房已經騰空,一些廠房墻腳堆放瞭廢棄的泡沫,與荒草為伴。

  不過這一情況將發生改變,存在22年歷史,總占地面積約為385畝,總建築面積超過33.5平方米的美的東部工業區已納入"三舊"改造項目。目前,美的集團已確立項目以改建、擴建、加建等為主,局部新建為輔的模式推進升級改造。

  "三舊"改造工程啟動越多,政府在財政上的支持往後隻會是捉襟見肘,為此如何吸引社會資源成為順德突破三改難關一重大課題。今年5月在順德區政府土地推薦會上,該區首次推出瞭20個"三舊"改造項目供各大開發商參考,這其中就有新滘舊工業區、華南機械城"三舊"改造項目。

  撰文:郜小平 尹輔華

  94.6%,這是10多天前,樂從鎮大墩村整村改造方案的通過率。這個數字,讓大墩村支部書記梁滿全因焦慮緊繃三年的神經得到徹底放松,"整村改造這塊最難的骨頭終於啃下瞭,改造後,股民分紅將至少是現在分紅的10倍。"



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/09034412009.shtml

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