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  業委會成長之路之案例

  由於業委會一直催辦新舊交接,很快就收到法院傳票。經審理,法院認為,業委會未經業主大會決定自行作出選聘和解聘決定,超越業委會的職權,違反瞭法定程序,其所作出的重新選聘物業管理企業的行為無效。

  關乎小區的公共利益,業委會有權提起訴訟。相關判決顯示,法院支持絕大多數業主在小區管理上、安全上享有的權利,且業委會都將勝訴。

  雅豪居花園小區業主訴業委會案在2007年3月12日終審宣判。當時恰逢《物權法》通過,並將於同年10月1日施行。根據《物權法》第八十三條規定:"業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。"

  糾紛難彌,業委會、物管各自征詢民意。判決顯示,不論有無正式書面物管服務合同,以及服務期限是否屆滿,凡業主表決過2/3,解聘都能獲法院支持,但如票決未經業主大會,則或因違反法定程序而敗訴。

  法院的判決理由是,業主委員會是業主大會的執行機構。桂華業主委員會組織桂華花園業主對關於選聘物業管理企業進行意見征集,最後根據業主表決書的過三分之二多數意見決定解除與桂怡物業公司的物業服務合同關系。此決定的作出主體及形成過程符合法律規定,應具有法律效力。

  不過,桂城名苑業委會可能並沒想到,它會因程序不公而敗訴。2005年11月,在未完成是否解聘票決的情況下,他們進行瞭新的物管招標,後南海區豪信物業管理有限公司被確定中標。隨後的12月16日至2005年12月30日,業委會就業主是否同意選定新物管並同時解聘舊公司的意見進行調查,調查結果:在714戶回收調查表中,688戶同意,15戶不同意,11戶中立。

  南都記者從佛山中院公開的歷年判決中發現,這也是處理此類糾紛的主要依據。成立於2004年12月14日的桂城名苑小區業委會,後來也與南海區興業物業管理有限公司對簿公堂。

插圖

  幾乎與此同時,興業物管公司也就是否同意其繼續管理並提高服務水平向業主做瞭調查,調查結果:在640戶回收調查表中,520戶同意,79戶不同意,41戶中立。

  封閉管理利益受損 起訴業委會被駁回

  今年是《物業管理條例》頒行十周年。日前,南都記者在采訪中發現,伴隨這一條例而在全國各地如雨後春筍般成立的業主委員會,如今所扮演的角色也頗復雜。如檢視發生在佛山、那些讓業委會(及其成員)站在被告席上的案例,其中既有因終結合同與物管公司發生的糾紛,也有小區改造與業主的糾紛,甚至還有被控侵吞公款等。恰逢《佛山市物業管理辦法》在試行兩年多後也將於今年修訂,或將能為眾多業委會的未來成長指明新的方向。



  2012年9月2日,花苑廣場15戶商鋪業主據此將業委會起訴到瞭南海法院,要求判令拆除。他們認為,絕大多數業主表決的方式並無權剝奪他們作為少數的合法權益。

  值得一提的是,雖然名苑一、二、三區共有業主1007戶,但業委會在公告時,稱"凡2005年11月5日前不到業主委員會登記的業主一律作同意重新招標選聘物業管理公司看待。"對此,法院表示,業主大會的形式隻有兩種:"集體討論"或"書面征求意見",故該公告不具有通知召開業主大會會議的效力。且其內容具有強制性質,將業委會的主觀意願灌輸在實施方式上,名為征求意見,實屬剝奪瞭業主的表決權、投票權、隱私權。

  個案

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本文導航

  • 物管條例十年 被告的業委會
  • 前業委會VS現業委會


  2012年12月,在走完申報、業主表決、招投標等流程後,花苑廣場小區智能化封閉管理試運行。據統計,截至去年6月5日小區3539戶中贊成封閉管理的業主達2380戶,占到67%。哪知,這卻遭到小區內部分商鋪業主的反對,為此他們以拉橫幅等方式反對封閉式管理。按照最終的封閉方案,這些"做街坊生意"的商鋪,每天的客流量將受影響。

  A 誰是管傢 物管VS業委會

  法理

內容來自sina新聞

  分歧最終促使雙方都付諸票決。2005年7月,桂華業主委員會就是否繼續由桂怡物業公司進行管理,向業主發出意見征詢表;同年8月,桂怡物業公司也就是否繼續由其管理向業主發出意見征詢表。最終,在282住戶中,他們最終獲得的支持為218:181。盡管此前沒有物業管理合同,桂怡物業公司最終被"解聘"。對此,桂怡物業公司不服,遂起訴至南海法院,但一、二審都被駁回。

  誰的權利 部分業主VS業委會

  物業管理合同被終止 物管提訴遭駁回

信貸桃園觀音信貸物管條例十年 被告席上的業委會

  治安問題,曾是花苑廣場業主與物管公司矛盾的根源之一。據警方不完全統計,2012年1-5月份,小區內各類刑事案件共有32件。所以,推動小區的封閉智能化管理,就成為第一屆業委會重點推動的目標。

  南海花苑廣場業主票決物管公司去留,意外被一起暴力事件打斷。如回溯這個業委會自20 10年籌備至今的整個過程,它充滿活力的背後,也一直都有各種"成長的煩惱":物管沖突、業主信任危機、系列訴訟、自治規則遭遇尷尬等。

  在南海區,這類糾紛並不鮮見。如桂華花園,早在2003年12月20日,就通過業主大會選舉產生瞭業主委員會。在那之前,桂怡物業公司在沒有簽訂物業管理合同的情況下,對桂華花園進行物業管理,住戶按30元/戶的標準向其交納物業管理費。不過,業委會產生後,分歧很快公開化,尤其是針對停車收費所得款項使用情況,業委會認為應用於增設老幼娛樂設施或作維修基金等,但物管方面最初隻同意翻新樓梯間刮灰等。

  業委會究竟有無權力決定小區封閉管理與否?業委會稱,此前南海規劃局已向他們答復,"花苑小區中道路屬於社區路",因此經小區絕大多數業主表決同意,沒有任何問題。

  今年6月,該案宣判。南海法院終駁回這些商鋪業主的訴請。

  個案

  經檢索佛山法院的歷年相關判決,記者發現,2006年類似糾紛,也曾發生在三水雅豪居花園。不過,這次是由業委會向業主關某等提起訴訟。

  據瞭解,雅豪居花園小區系一全封閉管理的小區,且由業委會聘請物管公司進行管理。該小區有四個大門以供出入,在各門口配有保安人員,對車輛和人員出入進行管理。而關某所在的商鋪,後墻與其購買單車房相連,在兩者之間開通瞭一後門,直接通向花園小區內,而該門口並無采取相應的保全或其他安全措施。業委會認為,這對小區的管理構成瞭安全上的隱患,破壞瞭小區的管理秩序。據此,業委會要求判令封砌該門。

  該案在庭審中的主要焦點,一是業委會有無權力起訴,二是當少數業主的權利侵害到小區共同利益怎麼辦?不過,歷經一、二審,法院都支持瞭業委會的請求。

  法理

  法院審理認為,本案屬部分業主對其專有部分的利用違反全體業主的共同利益而引起的糾紛,是涉及全體業主共同利益糾紛訴訟,可由業主委員會作為原告、代表全體業主提起訴訟。而且,關某等個人權利的實施不能侵害到其他絕大多數業主在小區管理上、安全上享有的權利。因此,業委會訴求將後門封砌,合法有理,應予支持。

  業主山佳房屋增貸不滿物管公司,想解聘怎麼辦?通過業委會組織票決其去留。這是花苑廣場業委會籌備時就曾面對的問題。在經歷波瀾不驚的兩年多時間後,再次擺在瞭他們的面前。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-12/08473797369.shtml
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